법원경매, 이렇게 진행돼요
경매를 신청한 날부터 낙찰자가 집을 넘겨받는 날까지 8단계예요. 각 단계에서 입찰자가 확인할 것을 함께 적었어요.
- 1단계신청 후 보통 2주 안
경매 신청과 개시결정
채권자가 경매를 신청하면 법원이 개시결정을 내리고, 등기부에 경매개시결정등기가 올라가요. 이 시점부터 이 부동산은 경매 절차에 들어간 거예요.
이 단계 물건은 아직 경쟁이 없어요. 예정물건 목록에서 미리 봐두면 준비 시간을 벌 수 있어요.
- 2단계개시결정 후 1~2개월
현황조사와 감정평가
집행관이 현장에 가서 누가 살고 있는지 조사하고, 감정평가사가 물건 가격을 매겨요. 이 두 문서가 나중에 권리분석의 기본 자료가 돼요.
감정 시점을 꼭 확인해 주세요. 첫 기일까지 시간이 오래 걸리면 감정가와 지금 시세가 벌어져 있어요.
- 3단계첫 기일 전
배당요구종기일
채권자와 임차인이 "나도 배당해 달라" 고 신청할 수 있는 마지막 날이에요. 이 날까지 신청하지 않은 임차인은 배당을 받지 못해요.
대항력 있는 임차인이 배당요구를 안 했다면, 그 보증금은 낙찰자가 부담해요. 여기가 인수금액이 생기는 지점이에요.
- 4단계개시결정 후 보통 6개월 이상
매각기일 공고와 첫 입찰
매각물건명세서·현황조사서·감정평가서가 함께 공개되고, 기일 2주 전쯤 공고가 나요. 첫 기일의 최저매각가격은 감정가예요.
입찰 전에 매각물건명세서를 처음부터 끝까지 읽어 주세요. 여기 적힌 위험은 알고 산 것으로 봐요.
- 5단계유찰마다 약 1개월
유찰과 저감
입찰자가 없으면 유찰되고, 다음 기일의 최저가가 보통 20~30% 내려가요(법원마다 달라요). 이게 반복되면 감정가의 절반 아래까지 떨어지기도 해요.
유찰이 반복되는 물건은 값이 싼 이유가 따로 있는 경우가 많아요. 권리·점유·위치를 먼저 확인해 주세요.
- 6단계낙찰 후 약 1주, 확정까지 2주
낙찰과 매각허가결정
가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰자가 되고, 약 1주일 뒤 법원이 매각을 허가해요. 이후 1주일의 항고 기간이 지나면 확정돼요.
확정 전에는 불허가나 취하가 나올 수 있어요. 이 기간에 경락잔금대출 상담을 미리 해두는 게 안전해요.
- 7단계확정 후 약 1개월 안
잔금납부와 소유권이전
법원이 정한 기한까지 잔금을 내면 소유권이 넘어와요. 기한을 넘기면 입찰보증금을 잃고 물건은 재매각돼요.
취득세와 등기 비용을 잔금과 함께 준비해 주세요. 주택 수와 지역에 따라 취득세율이 크게 달라져요.
- 8단계잔금납부 후 1~3개월
배당과 명도
낙찰대금을 집행비용부터 순위대로 나눠주고(배당기일), 낙찰자는 점유자를 내보내는 명도 절차를 진행해요.
대항력 없는 점유자는 인도명령으로 정리돼요. 대항력이 있으면 보증금을 주고 합의해야 해서, 기간과 비용을 미리 잡아두는 게 좋아요.
함께 보면 좋아요
기간은 어림값이에요. 법원과 사건에 따라 크게 달라지고, 특히 개시결정부터 첫 기일까지는 6개월 에서 1년 넘게까지 벌어져요. 정확한 일정은 해당 사건의 기일내역에서 확인해 주세요.