경매 용어사전

법원경매에서 쓰는 용어 50개를 쉬운 말로 풀었어요. 뜻만이 아니라, 이 물건을 살지 말지 판단할 때 무엇이 달라지는지까지 적었어요.

용어 찾기

경매 기본

타경: 부동산 경매 사건에 붙는 사건번호 기호예요."2025타경1234" 처럼 연도 + 타경 + 번호로 적어요. 한 사건에 물건이 여러 개면 뒤에 물건번호가 붙어서 "2025타경1234[3]" 이 돼요. 물건번호가 다르면 감정가와 최저가도 달라요.
강제경매 / 임의경매: 빚을 받아내는 근거가 판결문인지, 근저당권인지의 차이예요.강제경매는 판결문 같은 집행권원으로, 임의경매는 근저당권 같은 담보권으로 진행해요. 입찰자 입장에서 절차는 거의 같지만, 임의경매는 채무를 갚으면 취하되기 쉬워요.
감정가: 법원이 감정평가사에게 맡겨 매긴 물건 가격이에요.첫 입찰의 최저가 기준이 돼요. 다만 감정 시점이 1년 이상 지났다면 지금 시세와 벌어져 있을 수 있어요. 감정가가 아니라 최근 실거래가를 기준으로 판단하는 게 안전해요.
최저매각가격 (최저가): 이번 기일에 이 금액 미만으로는 입찰할 수 없어요.유찰되면 다음 기일에 보통 20~30% 내려가요(법원마다 달라요). 그래서 "감정가의 몇 %까지 내려왔는지"가 실제 할인율이에요.
유찰: 입찰자가 없어서 그 기일에 팔리지 않은 거예요.유찰될 때마다 최저가가 내려가요. 다만 유찰이 반복되는 물건은 값이 싼 이유가 따로 있는 경우가 많아요 — 권리 문제, 점유자 문제, 위치 문제를 먼저 확인해 주세요.
낙찰 (최고가매수신고인): 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰자가 돼요.낙찰은 끝이 아니라 시작이에요. 매각허가결정 → 확정 → 잔금납부 → 소유권이전 순서를 거쳐요. 이 사이에 불허가나 취하가 나올 수도 있어요.
낙찰가율: 감정가에 대한 낙찰가 비율이에요."낙찰가 ÷ 감정가 × 100" 이에요. 최저가 기준이 아니라 감정가 기준인 게 중요해요 — 유찰이 반복된 물건은 최저가 기준으로 보면 비율이 부풀어 보여요.
입찰보증금: 입찰할 때 최저매각가격의 10%를 함께 내야 해요.재매각 물건이나 특별매각조건이 붙은 물건은 20%인 경우가 있어요. 떨어지면 그날 돌려받고, 낙찰됐는데 잔금을 못 내면 돌려받지 못해요.
재매각: 낙찰자가 잔금을 내지 않아서 다시 경매에 나온 물건이에요.보증금이 20%로 올라가는 경우가 많아요. 앞선 낙찰자가 잔금을 포기한 이유가 있을 수 있어서, 권리관계를 특히 꼼꼼히 봐야 해요.

권리분석

말소기준권리: 이 권리를 기준으로, 뒤에 있는 권리는 낙찰과 함께 사라져요.보통 가장 앞선 (근)저당권·압류·가압류·경매개시결정등기 중 가장 빠른 것이 기준이 돼요. 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 그대로 인수해요 — 여기가 권리분석의 출발점이에요.
인수 / 소멸: 낙찰 뒤에도 남는 권리(인수)와 사라지는 권리(소멸)로 갈려요.인수하는 권리는 낙찰가에 더해지는 실제 비용이에요. 보증금 인수 2억이 붙으면 낙찰가 3억 물건이 실제로는 5억이에요.
대항력: 임차인이 낙찰자에게 "못 나간다" 고 버틸 수 있는 힘이에요.전입신고 + 실제 거주를 말소기준권리보다 먼저 갖췄으면 대항력이 있어요. 이 경우 낙찰자가 보증금을 물어줘야 나가요. 없으면 인도명령 대상이 돼요.
우선변제권 / 확정일자: 배당에서 남보다 먼저 보증금을 받아갈 권리예요.전입신고·거주에 확정일자까지 갖춰야 생겨요. 대항력과 따로 판단해요 — 대항력은 있지만 확정일자가 늦어 배당을 못 받는 임차인은 그 차액을 낙찰자에게 요구해요.
최우선변제 (소액임차인): 보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 순위와 무관하게 일부를 먼저 받아요.기준 금액은 지역과 계약 시점에 따라 달라요. 이 금액이 먼저 빠지면 후순위 채권자에게 갈 돈이 줄어요.
선순위임차인: 말소기준권리보다 먼저 들어온 임차인이에요.보증금을 배당으로 다 못 받으면 남은 금액을 낙찰자가 부담해요. 경매에서 가장 흔하고 가장 비싼 함정이에요 — 현황조사서의 전입일과 확정일자를 반드시 확인해 주세요.
유치권: 공사대금 등을 못 받은 사람이 물건을 점유하며 버티는 권리예요.등기부에 안 나와서 서류만으로는 확인이 어려워요. 실제로 성립하는지는 다투는 경우가 많고, 성립하면 낙찰자가 갚아야 명도가 돼요. 초보자는 피하는 편이 안전해요.
법정지상권: 남의 땅에 있는 건물이 법으로 인정받는 사용권이에요.건물만 경매에 나온 경우 특히 문제가 돼요. 땅 주인에게 지료를 내야 하고, 성립하지 않으면 건물을 철거해야 할 수도 있어요.
대지권미등기: 아파트인데 대지 지분이 등기되지 않은 상태예요.분양 과정의 사정으로 남은 경우가 많고, 나중에 정리되면 문제가 없어요. 다만 정리 비용과 기간을 낙찰자가 감당해야 하고, 대출이 막히는 경우가 있어요.
토지별도등기: 건물과 토지의 등기가 따로 있고, 토지에 별도의 권리가 붙어 있어요.토지에 걸린 저당권이 낙찰로 사라지지 않는 경우가 있어요. 매각물건명세서에 "토지별도등기 있음" 이 적혀 있으면 그 내용을 그대로 읽어봐야 해요.
지분경매: 공동소유 물건의 일부 지분만 경매에 나온 거예요.낙찰받아도 나머지 지분 소유자와 함께 써야 해요. 혼자 팔거나 마음대로 쓸 수 없어서, 결국 공유물분할 소송으로 가는 경우가 많아요. 값이 싼 이유가 여기 있어요.
임차권등기: 임차인이 보증금을 못 받아 법원에 등기해 둔 상태예요.이미 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 등기로 권리를 남겨 둔 거예요. 말소기준권리보다 앞서면 낙찰자가 보증금을 물어줘야 해요. 등기부에 나오니 확인이 어렵지는 않아요.
선순위전세권: 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권이에요.전세권자가 배당요구를 했는지에 따라 결론이 갈려요. 배당요구를 했으면 배당으로 정리되고 소멸하지만, 안 했으면 낙찰자가 그 전세권을 그대로 인수해요.
건물만매각: 토지는 빠지고 건물만 경매에 나온 거예요.땅 주인에게 지료를 내야 하고, 법정지상권이 성립하지 않으면 건물을 철거해야 할 수도 있어요. 대출도 거의 안 나와요. 초보자는 피하는 편이 안전해요.
분묘기지권: 남의 땅에 있는 분묘를 지킬 수 있는 관습상의 권리예요.분묘가 있는 토지에서 문제가 돼요. 함부로 옮길 수 없고, 이장 합의에 시간과 비용이 들어요. 아파트 물건에서는 드물어요.
위반건축물: 허가 없이 증축·용도변경한 부분이 있는 건물이에요.이행강제금이 매년 부과될 수 있고, 낙찰자가 그 부담을 이어받아요. 대출도 제한되는 경우가 많아요.

물건 현황 표시

형식적경매: 빚을 받아내려는 게 아니라, 공유물을 나누거나 정리하려고 하는 경매예요.공유물분할이나 상속재산 정리 같은 목적이에요. 매각 자체가 목적이라 일반 경매와 절차는 같지만, 배당 구조가 달라서 인수할 권리 판단이 달라질 수 있어요.
특별매각조건: 이 물건에만 붙은 별도의 조건이에요.가장 흔한 건 입찰보증금을 20%로 올리는 조건이에요. 그 밖에 농지취득자격증명 제출, 인수 조건 명시 등이 붙어요. 매각물건명세서에 그대로 적혀 있으니 꼭 읽어 주세요.
농지취득자격증명: 농지를 낙찰받으려면 관할 관청에서 발급받아 제출해야 하는 서류예요.기한까지 못 내면 매각이 불허가되고 보증금을 잃을 수 있어요. 발급 요건은 지역마다 달라서, 입찰 전에 해당 시·군에 미리 확인해 주세요.
맹지: 도로에 닿아 있지 않은 땅이에요.건축 허가가 어렵고, 통행을 위해 남의 땅을 써야 해요. 값이 싼 대신 활용이 크게 제한돼요. 토지 물건에서 특히 조심해야 해요.
대항력포기: 임차인이 낙찰자에게 대항하지 않겠다고 밝힌 경우예요.보증금을 인수하지 않아도 된다는 뜻이라 위험이 크게 줄어요. 다만 포기 의사가 서면으로 확인되는지, 매각물건명세서에 적혀 있는지 확인해 주세요.
일괄매각: 여러 물건을 묶어서 한 번에 파는 거예요.하나만 골라 살 수 없어요. 필요한 것만 원해도 전체를 받아야 하고, 그만큼 필요한 돈이 커져요. 반대로 개별매각은 물건별로 따로 입찰해요.

서류 보는 법

매각물건명세서: 법원이 "이 물건은 이런 상태예요" 라고 공식으로 밝힌 문서예요.가장 먼저 읽어야 하는 문서예요. 여기에 적힌 내용이 사실과 다르면 매각불허가나 대금감액을 주장할 근거가 돼요. 반대로 여기 적혀 있는 위험은 알고 산 것으로 봐요.
현황조사서: 집행관이 직접 가서 누가 살고 있는지 조사한 기록이에요.점유자, 전입일, 확정일자, 보증금이 적혀 있어요. 임차인 위험을 판단하는 1차 자료예요. 다만 문이 잠겨 조사를 못 한 경우도 있어서, "조사 불능" 이면 위험이 없다는 뜻이 아니에요.
감정평가서: 감정가를 어떻게 계산했는지 근거를 적은 문서예요.위치·교통·이용상태·건물구조 서술이 들어 있어요. 감정 시점이 언제인지 반드시 확인해 주세요 — 오래됐다면 감정가와 시세가 벌어져 있어요.
등기부등본 (부동산등기사항증명서): 소유권과 권리관계가 시간순으로 적힌 공식 기록이에요.갑구는 소유권, 을구는 저당권·전세권 같은 권리예요. 날짜 순서가 인수·소멸을 가르니 접수일자를 기준으로 읽어야 해요.
기일내역: 이 물건이 몇 번 경매에 나왔고 어떻게 됐는지의 기록이에요.회차별 최저가와 결과(유찰·매각·변경)를 볼 수 있어요. 최저가가 어떻게 떨어졌는지 보면 다음 기일의 최저가를 미리 가늠할 수 있어요.
문건송달내역: 사건에 어떤 서류가 접수됐는지의 타임라인이에요.항고장·집행정지신청·취하서 같은 문건이 여기 먼저 나타나요. 물건 정보보다 먼저 움직이는 신호라서, 취하나 변경을 예상하는 데 가장 빨라요.
전입세대열람내역: 그 주소에 전입신고된 세대가 있는지 확인하는 서류예요.현황조사서에 안 나온 세대를 잡아낼 수 있어요. 경매 물건 입찰자는 매각공고 등을 가지고 주민센터에서 발급받을 수 있어요. 발급 요건은 담당 기관에서 확인해 주세요.

절차와 일정

개시결정: 법원이 "이 부동산을 경매에 넘긴다" 고 결정한 시점이에요.이때 경매개시결정등기가 등기부에 올라가요. 실제 입찰까지는 보통 6개월 이상 걸려요. 개시결정 단계의 물건을 미리 보면 경쟁이 붙기 전에 준비할 수 있어요.
배당요구종기일: 채권자와 임차인이 "나도 배당해 달라" 고 신청할 수 있는 마지막 날이에요.이 날까지 신청하지 않은 임차인은 배당을 못 받아요. 그러면 대항력이 있는 임차인일 때 그 보증금이 낙찰자 부담으로 넘어와요.
매각허가결정: 법원이 낙찰을 승인하는 결정이에요. 보통 낙찰 1주일 뒤예요.이후 1주일간 항고 기간이 있고, 그 기간이 지나면 확정돼요. 확정 전에는 불허가나 취하가 나올 수 있어요.
잔금납부 (대금지급기한): 매각허가가 확정되면 보통 한 달 안에 잔금을 내야 해요.기한을 넘기면 보증금을 잃고 재매각돼요. 경락잔금대출은 확정 전에 미리 상담해 두는 게 안전해요 — 물건에 따라 대출이 안 되는 경우가 있어요.
배당기일: 낙찰대금을 채권자들에게 순위대로 나눠주는 날이에요.집행비용을 먼저 빼고, 최우선변제 → 당해세 → 순위대로 배당해요. 임차인이 배당으로 보증금을 다 받으면 낙찰자 부담이 없어요.
명도 / 인도명령: 점유자를 내보내는 절차예요.대항력 없는 점유자는 인도명령으로 비교적 빠르게 정리돼요. 대항력이 있으면 보증금을 주고 합의해야 해요. 이사비 협의로 끝나는 경우가 많지만, 기간과 비용을 미리 잡아두는 게 좋아요.
취하 / 변경 / 정지: 경매가 멈추거나 기일이 미뤄지는 상황이에요.채무를 갚으면 취하, 절차 문제나 협의로 기일이 미뤄지면 변경, 항고나 집행정지 신청이 받아들여지면 정지돼요. 임장까지 다녀온 뒤에 알면 손해가 커서, 입찰 전날 한 번 더 확인해 주세요.
대위변제: 후순위 임차인 등이 앞선 채무를 대신 갚아 순위를 앞당기는 거예요.이렇게 되면 말소기준권리가 바뀌어서, 소멸할 줄 알았던 임차인이 대항력을 갖게 돼요. 청구금액이 최저가보다 훨씬 작은 사건에서 특히 조심해야 해요.

비용과 세금

취득세: 낙찰로 소유권을 얻을 때 내는 세금이에요.주택 수와 지역(조정대상지역 여부)에 따라 세율이 크게 달라져요. 다주택자는 중과될 수 있어서, 입찰 전에 본인 기준으로 계산해 봐야 해요.
경락잔금대출: 낙찰받은 물건의 잔금을 치르기 위해 받는 대출이에요.일반 주택담보대출과 심사 기준이 달라요. 위반건축물·대지권미등기·지분경매는 거절되는 경우가 많아요. 입찰 전에 가능 여부를 확인해 두는 게 안전해요.
부가세 (건물분): 건물 부분에 부가세가 붙는 경우가 있어요.매도인이 사업자인 상가·오피스텔 등에서 문제가 돼요. 토지와 건물의 가격을 나누는 기준으로 개별공시지가를 쓰기도 해요. 주택은 대체로 면세예요.
집행비용: 경매를 진행하는 데 든 비용이에요. 배당에서 가장 먼저 빠져요.감정료·송달료·신문공고료 등이에요. 채권자에게 갈 돈이 그만큼 줄어들어서, 예상배당표를 볼 때 이 항목을 빼고 계산해야 정확해요.

일반적인 설명이에요. 실제 사건은 등기 순서와 사실관계에 따라 결론이 달라져요. 금액이 큰 결정을 앞두고 있다면 매각물건명세서와 현황조사서를 직접 읽고, 필요하면 전문가 확인을 받아 주세요.